律师尽调的必要性：以案例谈法拍房交易风险

部门：房产法律事务部

一、什么是法拍房？

法拍房，法院拍卖房产的简称，即当债务人无力履行债务时，遭法院强制执行拍卖的房屋。

二、法拍房优势

第一，不限购，人人皆可买；第二：可贷款，最高可贷70%；第三：价格优势，普遍低于市面二手房价格。

三、法拍房交易风险

但法拍房仍然存在诸多交易风险，对于竞买人而言，不仅应当关注拍卖财产的权属是否完整无瑕疵，仍应对其潜在的争议及可能对竞买人、投资方占有、使用该财产产生影响的事由提起重视。

下面就以案例形式，进行说明。

1．房产瑕疵自担责任案例

案情

2017年6月16日，某法院在淘宝网发布“关于拍卖A房产的公告”、“竞买须知”，并将评估报告予以公示。竞买须知载明：“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证”。2017年7月3日，周某在淘宝网上以142400元竞得上述房产，随后足额缴纳上述成交款。后周某以A房产存在瑕疵为由请求全额退还其拍卖款。

法院裁判

评估报告中关于拍卖标的作出的文字说明未及严重失实程度，并不会因此致买受人产生重大误解。其次，某法院在拍卖公告及竞买须知中对瑕疵说明、现场看样、悔拍责任等拍卖主要注意事项进行了公示与说明，已尽到相应的告知义务。而周某在拍卖前未到现场实地看样，应视为对标的物现状的认可。因此，对于异议人请求撤销此次司法拍卖，缺乏相应的事实依据和法律依据。

对于周某提出的全额退还其拍卖款的请求，经查，某法院已于2017年10月9日退还其拍卖款124000元，目前仅剩下保证金20000元未予退还。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条第一款“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”的规定，某法院不予退还周某交纳的保证金符合法律规定，应予支持。

律师建议

对于法拍房，因法院往往以现状进行拍卖，不承担房产的瑕疵保证。因此，竞买人应委托律师实地看样调查，否则，竞买人拍得房产后，因房产瑕疵悔拍不买的，竞买人已支付的保证金法院不予退还。

2. 税费由竞买人承担案例

案情

某法院将查封的被执行人的D房屋一套进行评估拍卖。竞买公告第六项载明：“六、标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切稅、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”案外人沈某于2017年1月7日通过淘宝网司法拍卖网络平台竟得，成交价为89.8112万元人民币，并于2017年1月24日与法院签订了拍卖成交确认书。该《拍卖成交确认书》第六项内容载明：“六、对拍卖标的的过户、违章记录处理、过户费用、其他所涉税、运输费等均由买受人自行承担，对由此而造成的无法过户与拍卖人无关。”沈某在此确认书签名捺印。

法院裁判

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条之规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。本案中，竞买公告、竞买须知和案外人沈某与本院签订的《拍卖成交确认书》均载明，标的物转让过户的过户费用、其他所涉税、费等均由买受人自行承担，从而说明关于本案税费的交纳问题在交易转让前均已明确过户税费的负担主体，且沈某已签字确认，因此竞买人沈某参加竞买行为和签字确认应视为其同意该约定，拍卖成交后应由买受人承担所有过户税款。

律师建议

竞买人应委托律师调查拍卖房产的产权性质，是否取得产权，是否存在可能未清缴的其他税费，同时结合相关规定，为竞买人估算拍卖房产应该交纳的税费项目及数额，以使竞买人能更清晰的判断交易成本。

总之，法拍房对竞买人来讲，存在捡漏的可能性，甚至淘到“笋盘”。但是，法拍房风险极大，竞买人或通过律师尽职调查的方式，在房产竞拍前下大量功夫，核实拍卖信息，了解房屋的权属情况，税费数额、后期交付问题，以免造成不必要的损失。