已购但未过户到自身名下的房产，被法院查封怎么办？

部门：房产法律事务部

作者：王雪

到手的房子要“飞”了，怎么“救”回来？

第二十八条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

案情解析

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，申请执行人将房产转让给房屋购买方但尚未办理不动产权登记的，即使房屋购买方已经支付部分或全部购房款并实际占有房屋的，法院依然有权查封房屋，但若房屋购买方对未进行转移过户登记不存在过错的，法院不得查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行了更为详细的规定，结合本案而言，若要通过向法院提起执行异议解除对上述房屋的查封、排除法院执行，必须满足上述四个条件，下面分解如下：

一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

本条要点有二：第一，合同签订时间要在法院查封之前；第二，该合同必须是合法有效的书面买卖合同。

1、对于合同签订时间：要注意合同是否存在涂改、倒签等情况。就本案而言，陈某上述房屋的查封时间为2017年5月4日，在陈某和白某签订房屋买卖合同之后。

2、其次，对于合同效力：在买卖双方协商一致，且合同条款不具有《合同法》五十二条规定情形，未违反法律行政法规效力性强制性规定的则属于合法有效的合同。

二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产

本条规定仍然明确限制了时间截点，即人们法院采取查封措施之前，其次要求房屋购买方已经合法占有上述房屋。

该条规定审查的关键点在于如何证明房屋购买方已经合法占有上述房屋？

1、证明对房屋合法占有的方式：在实践操作中，若买卖双方已办理房屋交接手续，往往会在物业公司变更业主登记姓名，并由房屋购买方缴纳使用房屋必然产生的水、电、气、暖、光纤、物业等费用。通过向法院出示相关缴费凭证、钥匙、业主门禁卡等，证明对上述房屋已合法占有。律师提醒，缴费收据指向的唯一明确性，即该缴费凭证与合同房屋应对应一致。

2、若买方仅购买上述房屋，但正在进行装饰装修，是否属于本条规定的合法占有呢？在司法实践中，本条规定的“合法占有”是根据物权法对“占有”的定义认定的，即指房屋购买方对房屋享有控制、支配、管理的权能，并不局限于实际入住和使用，购买方对房屋进行装修装修，仍然属于法律意义的实际占有状态。

三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行

本条规定的审查要点在于是否存在真实合法的金钱交易，以及该款项与购房款指向的唯一明确性。除应向法院提交卖方出示的收据、收条、发票等外，还应向法院提交相关银行流水等转账记录予以佐证。若房屋购买方主张其通过现金进行交易的，法院往往会综合相关间接证据，如取现记录、视频音频、微信短信聊天记录等，以及双方交易习惯等因素进行综合认定。其次，若存在房屋交易价款与合同约定价款不一致的情况，买方仍然需要举证进行合理说明，比如是否存在变更购房款的协议等。

四、非因买受人自身原因未办理过户登记

因案外人执行异议对法院生效判决执行的巨大影响，保障房屋购买方的债权使其享有了超越普通债权的优先性。因此，为维护法律的权威，平衡申请执行人和房屋购买方的利益，法院需要对买受方在房屋交易过程中是否存在自身过错进行严格审查。

“非买受人自身原因”即房屋未过户不能归因于房屋购买方，比如开发商未办理大产权、未完税，出卖人不予配合等因素。结合本案而言，因白某曾多次催促陈某办理房屋过户登记手续，并保留了相关的微信、短信聊天记录等证明其未怠于行使权利，且房屋未办理产权的因素在于陈某隐瞒白某上述房屋取得不动产权的事实（目的是为向银行抵押贷款），即陈某存在欺诈，白某不存在自身过错。

律师提醒：法律并不保护怠于行使权利、未履行审慎注意义务或存在过错的房屋买受人。

法院裁判

白某通过委托我所房产部律师向法院提起执行异议，经法院生效裁定书认定，中止对上述房屋的执行。最终，经我所律师诉讼代理，成功帮白某“救”回了房屋，在房价上涨迅猛的今天，为其避免了巨大损失的产生！

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