以一则案例，看中介“炒房”之法律风险

一、案情简介

2017年7月16日，何某向A公司工作人员刘某了解其名下的房屋可能售卖的价格，刘某建议何某以57万元价格出售，何某表示同意并委托刘某代为寻找合适买家。2017年7月18日，刘某代何某与买家林某签订房屋买卖合同，房屋售价56万元。当日，刘某将签订的合同通过微信拍照发送给何某，何某表示认可。随后，A公司任某立即将4万元转至何某账户，并称此款为购房定金。7月26日，何某在房屋买卖合同补签名字。7月27日，买卖双方约定前往公证处办理委托公证时，因未见到房屋买受人林某，何某认为A公司存在欺骗行为，遂拒绝办理公证。随即林某赶到，并威胁何某，若不按照合同约定办理产权公证，需双倍返还购房定金。何某无奈只能办理委托公证。2017年8月11日，A公司任某以何某的名义通过B公司与第三人元某签订《房屋买卖合同》，房屋售价76万元。

后何某得知，林某并非真实买家，而是A公司工作人员，遂将A公司、任某、刘某、林某全部告上法庭，要求承担房屋差价的赔偿责任。

案件经成都市某某法院审理，判令中介公司承担房价差赔偿责任。

二、案件分析

（一）合同效力

1、法律规定

《中华人民共和国民法总则》第八条：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。

《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益。

《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

2、中介与卖方何某签订的合同，因违反规定被法院认定无效，并判令承担损害赔偿的法律责任。

由于中介群体在整个房产交易市场中的重大影响，炒房行为在客观上会干扰市场交易秩序和经济秩序，导致房价增高，影响政府调控政策，且事关人民群众的利益，国家对中介炒房行为持坚决打击态度。

本案中，中介利用自身具有的房源信息及熟悉房屋交易流程优势,与卖方签订房屋买卖合同,再加价转卖给他人从中牟利的行为，违背公序良俗原则，损害社会公共利益，合同将面临被认定无效的风险，相应的法律后果是中介已取得的相关财产都应返还给卖方，并承担由此给卖方造成的损失赔偿责任。

（二）中介的义务以及责任

1、法律规定

《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

《房地产经纪管理办法》第二十五条：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋”

2、中介人员的行为严重违反合同法关于居间人的注意审查义务，并违反相关行政管理规定，应当承担赔偿责任。

本案中，A公司刘某隐瞒房屋真实市场价，以56万元价格代理何某将房屋售出，随即又以何某名义以76万元价格通过B公司将该房屋出售，不到一个月时间，房屋销售价格相差20万元，且未向何某透露，隐瞒真实情况，将中间差价实际占有。

A公司、任某、林某、刘某的上述行为，严重违反了诚实信用原则和合同法四百二十五条居间人的如实报告义务，其利用居间人熟悉房地产市场情况的优势损害了卖方的利益，其不得再要求卖方支付中介服务费，同时应当承担相应的赔偿责任。此外，A公司及其工作人员的行为因违背《房地产经纪管理办法》的相关规定，将面临行政处罚的风险。

三、律师说法

中介炒房在房地产市场屡见不鲜，常见行为方式为：中介通过自己的员工或者合作方与卖方签订房屋买卖合同，约定：支付定金当日交付房屋，买方可以将房屋过户给第三人，并办理委托公证，后期再以卖方名义将房屋过户给真正的买方，赚取差价。

中介利用对房地产市场熟悉的优势，低买高卖，赚取中间利润差价，影响市场交易秩序，使得国家税费流失，损害社会公共利益，为国家所禁止。同时，中介与卖方签订的合同也因违反《合同法》第五十二条第四项的规定而无效，中介人员不仅应当返还由此取得相关费用，还应当赔偿卖方的损失。

此外，2018年5月15日，成都市人民政府办公厅出台《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》提到：为认真贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，切实支持合理自住需求，努力做到职住平衡，坚决遏制投机炒房行为，保持我市房地产市场平稳健康发展。

新限购政策的出台，体现了市政府严格保障住房需求，遏制投资炒房的态度。未来，中介人员投资炒房将受到行政机关的严格惩处，望各中介人员严格按照中介人员从业规范、《房地产经纪管理办法》的相关规定规范中介居间事务，避免陷入司法风险，保障自身利益。