我所印制2018年第2期永靖·房产法律月刊

近日，我所设计印制了2018年第2期永靖·房产法律月刊，欢迎永靖的新、老朋友来我所免费领取阅读。

永靖·房产法律月刊文章选读

房产经济120问之：二手房签约篇（二）

1、房东在外地，其父母、子女或其他亲戚朋友能否代为签署合同？

答：《合同法》第九条、《民法通则》第六十四条、第六十五条规定：当事人依法可以委托代理人订立合同。代理包括委托代理、法定代理和指定代理。此处代为签署合同的行为属于委托代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。

法律规定委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。但由于代为签署合同仅有口头委托，委托人反悔的可能性较大，且举证困难。因此建议采用书面委托形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。

2、合同空白处添加备注条款有效吗？

答：合同空白处添加备注条款只要系体现双方真实意思，应为有效。但违反《合同法》第五十二条、五十三条等效力性强制规定的除外。即空白处添加条款原则应为有效。

3、未实地看房，买方是否存在过错？

答：卖方和中介机构有提供真实房源的义务，但买方作为合同当事方，应当尽到合理的注意义务。实践中，如买方为查看房屋权属证书，也未实地看房径行交付房款的，后期因“虚假房源”造成损失的，一般会认定买方存在过错，承担一定比例责任。

4、共有房产仅一方共有人签约，另一共有人是否可以主张合同无效？

答：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此守约方可依据合同向签约一方共有人主张违约或缔约过失责任。

5、共有人单方无权处分房产，如何主张违约责任？

答：《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

根据物权与债权相分离原则，单方处分行为对其他共有人不发生物权效力。即存在合同仍然有效，但可能出现实际不能履行的情况，守约方可向行为人主张违约或缔约过失责任。因此共有房产签约时，需注意要求所有共有人签字，避免交易失败。

6、什么是“网签”？

答：“网签”，顾名思义是指网上签约。买卖双方通过房地产交易中心的网上操作系统，将达成一致的买卖合同条款上传至房地产交易中心备案，完成“网上签约”手续；网签后，买卖双方须打印备案的合同文本并签字确认。

7、“网签”有什么作用？

答：网签主要有以下作用：1、确保存量房交易信息的真实性，买方可通过网上操作系统，核查房屋基本信息及权属情况；2、对于存在司法查封、行政查封等权利限制的存量房，是无法办理合同网上备案的，一定程度上保障了买方在签约阶段的交易安全；3、让房地产交易更加透明化，利于政府监管同时，买卖双方在办理网签后，卖方无法另行与他人办理网签手续，在操作层面上避免房东一房多卖，降低交易风险。

8、未办理“网签”手续，是否会影响交易进行？

答：“网签”是成都市存量房交易的必经程序。目前，成都市内的不动产登记部门受理存量房审税、过户等手续，必须提供由买卖双方签署且经网上备案的买卖合同，不接受买卖双方自行签署的非网签版本的买卖合同；而公证处、银行等有关机关在受理存量房公证、按揭贷款业务时，亦需要买卖双方先行办理网签手续。

9、办理网签后，可以变更买受人吗？

答：买卖双方办理网签后，合同主体是无法通过网签系统直接更改的。如买受人拟变更实际购房主体，需要事先征得出售人同意，之后由原买受人与出售人共同办理原网签合同的撤销手续，再由新买受人与出售人重新办理该房屋的网签手续。

10、买卖双方协商解除买卖合同的，“网签”如何处理？

答：交易双方协商一致解除买卖合同的，应持解除合同的书面协议和其他规定的材料，到房屋所在地的区（县）房地产交易中心撤销买卖合同的网上备案。