周某某诉卢某房屋买卖合同纠纷案

--未经房屋共有人同意签订的房屋买卖合同效力问题、及无权处分未经追认的损害赔偿问题

一、基本案情

2016年9月，周某与卢某经某经纪公司介绍签订了房屋买卖合同，合同约定周某向卢某购买其名下房屋及车库，合同签订当日，原告向被告支付了5万元定金。2016年12月18日，周某按约向卢某支付了30万元购房款。后卢某违反合同约定，拒绝办理房屋产权过户手续。后周某以卢某违约为由诉至法院，要求卢某赔偿违约金28.4万元。

卢某辩称：双方签订的《房屋买卖合同》系无效合同，卢某仅是所有人之一，另一共有人未签字，且已返还定金5万和预交的房款30万及资金占用费3000元，双方已无纠纷。

二、法院判决

一审法院认为：双方签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，被告抗辩称因被告无处分权导致合同无效，不予支持。

违约金的认定应以实际损失衡量，而原告未举证证明其实际损失的大小，故结合双方过错程度、当地房价差、原告的损失、被告退还房款及利息的时间等因素，确定被告向原告支付违约金97000元。

判决后，双方均未上诉。

三、律师说法

本案中，主要涉及以下两方面的法律问题：

1、双方签订的《房屋买卖合同》是否有效。

首先，卢某属于无权处分。案涉房屋系被告及案外人李某共同共有，根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，本案无证据证明卢某出售房屋时取得了共有人的同意，卢某无权单独处分该房屋。

其次，无权处分人签订买卖合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权主张合同无效的，人民法院不予支持”

2、关于卢某是否存在违约并承担违约责任的问题。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权导致标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任的或者要求解除合同并主张赔偿的，人民法院应予支持”。故，卢某应当承担赔偿责任。

关于违约责任的具体承担方式和计算方式，双方可以在合同中约定，也可以以实际损失主张。