某经纪公司与刘某某居间合同纠纷案

--房屋买卖合同双方及居间人三方并未签订单独的居间合同是否成立居间关系，居间人对此造成的损失是否承担赔偿责任?

一、基本案情

2013年9月15日，刘某、高某、某经纪公司签订《房屋买卖合同》及《居间成交确认书》。买卖合同约定，高某将其名下一处房产出卖给刘某，价款76万元，定金10万元，后期抵作房款。成交确认书约定，刘某应于签署本文件之日向某经纪公司支付成交价2.2%作为居间报酬。上述合同签订当日，刘某向某经纪公司支付中介费1.6万元，并向高某交纳定金10万元，高某向刘某出具收条及收据各1张。2013年11月17日，刘某按约向高某支付尾款66万元，高某向刘某出具收条1张。2013年11月20日，高某交给刘某购房款发票1张，金额为70.208万元，收款单位为房屋开发商，用以证明其已经办理完产权变更手续，之后，高某失踪，此时房屋备案合同未更名。2014年8月1日，刘某无奈报警，后经调查核实，高某出具的开发商发票系伪造，房源为虚假，法院审判确定高某构成合同诈骗罪，应退赔刘某76万元，但高某账户余额仅剩729.73元，刘某损失无法挽回。

刘某认为某经纪公司作为居间人对于刘某所遭受的损失存在故意，故诉至法院要求某经纪公司返还1.6元居间费及利息、返还76万元购房款及利息并承担可得利益损失8.7万元。

二、法院判决

该案件经过两级人民法院审理。一审法院经审理判定：某经纪公司返还刘某中介服务费1.6万元，赔偿刘某损失759874元，不支持刘某其他诉讼请求。

某经纪公司不服一审判决，提起上诉，请求依法判决撤销一审判决

二审法院经审理认为：某经纪公司虽未与刘某某单独签订居间合同，但其事实上作为居间方，促成高某与刘某签订了《房屋买卖合同》，并且在该买卖合同中作为某经纪公司（居间方）加盖了合同专用章。某经纪公司作为专业的房地产经纪机构，未对高某提供的房源进行核实，未依法履行居间人的报告义务，给刘某造成了经济损失，某经纪公司应当承担损害赔偿责任。故二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

三、律师说法

1、刘某和某经纪公司是否成立居间关系

根据《合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，某经纪公司虽未与刘某单独签订居间合同，但其事实上作为居间方，促成高某与刘某签订了《房屋买卖合同》，并且在该合同中作为居间方加盖了合同专用章，合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，某经纪公司与刘某建立了事实上的居间合同关系，双方均应恪守履行。

2、某经纪公司是否尽到了居间人的注意义务

根据《合同法》第四百二十五条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”某经纪公司明知“改底单”行为违法仍进行居间，且某经纪公司并未有证据证明其在居间过程中已审查高某的房屋拆迁协议等手续，亦未有证据证明其在居间过程中如实告知了上述情况，故某经纪公司在服务过程中存在瑕疵，导致刘某利益损害，应退还所收取的居间服务费并赔偿刘某某的财产损失

3、某经纪公司赔偿额的确定

刑事判决书虽然判令由高某退赔刘某经济损失，但亦载明高某已将赃款挥霍，刘某损失从高某处已经无法全部挽回；民事一审判决在确定某经纪公司的赔偿额时，已经扣除高某处可追回部分；某经纪公司在赔偿刘某后，即获得就该部分损失向高某追偿的权利。