农村房屋买卖合同无效并不当然导致拆迁利益分配方案无效

——北京大兴法院判决马某诉张某农村房屋买卖合同纠纷案

文章转载于2017年12月28日《人民法院报》第6版

裁判要旨

签订农村房屋买卖合同的双方当事人在涉案院落被拆迁之后就解决拆迁补偿问题达成一致的，即使农村房屋买卖合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而被确认无效，并不必然导致此拆迁利益分配方案无效。

案情

2010年3月5日，马某与张某签订农村宅基地使用权买卖合同，约定：张某以70万元的价格将其位于北京市大兴区某镇某村的宅基地的使用权出售给马某兴建住房；如遇拆迁，双方各占全部补偿的50%，包括回迁房及现金。该合同另有注明：购房款柒拾万元，张某已收。注明内容上另有按压指印。后，马某在涉案院落原有五间老房的南侧投资新建两排正房。2015年7月9日，张某与案外人张某某作为涉案宅基地及房屋的产权人分别签订住宅房屋拆迁安置补偿协议及补充协议。根据协议，张某享有的拆迁利益包括拆迁补偿款150余万元、总面积为198.49平方米的回迁房三套。2015年7月31日，马某与张某签订欠条一份，内容为：“今有张某欠马某壹百贰拾万元正，欠款原因：张某在自家某镇某村院落建房，当时从马某处借走现金壹百贰拾万元正，本人承诺拆迁款到位后马上返还马某”。关于该份欠条，张某认可该份欠条的签订是为了解决合作建房，但主张存在胁迫情形；马某主张该份欠条实际上是双方关于拆迁利益划分协商的结果，欠条中载明的120万元涵盖了包括购房款在内的各项损失，与其所诉是同一法律关系。现马某向本院起诉，要求判令：双方于2010年3月5日签订的宅基地及房屋买卖合同无效；张某返还购房款70万元、赔偿房屋增值损失20万元、补偿拆迁利益的70%（计77万元）。

裁判

北京市大兴区人民法院一审认为：原告马某在签订宅基地使用权转让协议时并非涉案宅基地所在地的村民，且至今仍非该集体经济组织成员，故双方之间签订的农村宅基地使用权买卖合同因违反土地管理法的强制性规定应属无效。双方当事人在涉案院落拆迁之后签订的欠条实际上是双方达成的拆迁利益分配方案，是双方关于拆迁利益划分协商的结果。张某虽主张欠条存在胁迫情形，但其未提供相应的证据予以证明，法院依法不予采信，故其应当按照约定履行给付义务。遂判决马某与张某签订的农村宅基地使用权买卖合同无效，张某于本判决生效后十日内给付马某拆迁利益120万元。

张某不服一审判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理后认为，张某主张欠条系其受胁迫所签，但未就此提交证据加以证明，法院对其该项主张不予支持。结合该案证据和当事人陈述可以认定，张某、马某于2015年7月31日签署的欠条是双方当事人的真实意思表示，该欠条名为借还款，实为解决拆迁补偿等问题所签，马某亦认可该欠条与其所诉系同一法律关系，系双方协商的结果，包含了购房款的返还问题。因此，双方当事人均应按照达成的合意行使权利，履行义务。遂判决驳回上诉，维持原判。

评析

农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。原告马某自签订宅基地使用权转让协议之时至今，仍非涉案宅基地所在地的村集体经济组织成员，故本案双方当事签订的农村宅基地使用权买卖合同因违反土地管理法的强制性规定应属无效。本案需要探究的问题有以下两个。

1.双方当事人之间签订的欠条的法律性质。关于马某与张某签订的内容为：“今有张某欠马某壹百贰拾万元正，欠款原因：张某在自家某镇某村院落建房，当时从马某处借走现金壹百贰拾万元正，本人承诺拆迁款到位后马上返还马某”的欠条，张某认可该份欠条的签订是为了解决合作建房，但主张存在胁迫情形，且此份欠条属于借贷关系，应与本案无关；马某主张该份欠条实际上是双方关于拆迁利益划分协商的结果，欠条中载明的120万元涵盖了包括购房款在内的各项损失，与其所诉是同一法律关系。结合马某在张某院落内投资建房、涉案院落已被拆迁、欠条内容涉及建房、张某亦认可欠条的签订系为了解决合作建房等事实，可以认定：该欠条并非基于民间借贷法律关系所签，实际上系双方当事人为解决拆迁补偿等问题所签，系双方于涉案院落拆迁之后达成的拆迁利益分配方案

2.双方当事人签订的欠条的法律效力。关于此份欠条的效力，双方各持己见。张某主张该份欠条签订时存在胁迫情形，据此否认该份欠条的法律效力，但其并未就此提交充分证据加以证明，其亦认可欠条签订当日不存在身体胁迫情形，故法院对张某的此项主张不予支持。根据证据规则，应由被告张某承担举证不能的不利后果。据此，可以认定该份欠条系双方当事人的真实意思表示，其亦不存在合同无效的法定情形，故该份欠条应为依法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照达成的合意行使权利，履行义务。

本案案号：（2015）大民初字第14150号，（2016）京02民终5597号

案例编写人：北京市大兴区人民法院  张纪云